При изучении данной темы прежде всего необходимо уяснить те радикальные изменения в правах на земельные участки, которые произошли после вступления в силу Указа о земле
Настоящим Указом (статья 122) установлено:
- Граждане Республики Казахстан, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, с даты вступления в силу настоящего Указа становятся собственниками этих земельных участков.
- Граждане и негосударственные юридические лица, которым земельные участки были предоставлены в постоянное пользование под застройку или застроенные производственными и другими объектами, прочно связанными с землей, включая земли, предназначенные для их обслуживания, становятся собственниками этих земельных участков, если право постоянного пользования ими выкуплено ранее.
Гражданами и негосударственными юридическими лицами, которыми не выкуплено право постоянного пользования, земельные участки выкупаются в собственность или переоформляются во временное краткосрочное или долгосрочное землепользование на условиях аренды до их выкупа в собственность.
- Земельные участки, предназначенные для строительства и обслуживания домов, в которых находятся несколько квартир и (или) нежилых помещений, с даты вступления в силу настоящего Указа переходят в общую собственность собственников этих помещений или в собственность юридических лиц, образованных собственниками помещений.
- Граждане Республики Казахстан, которым земельные участки для ведения крестьянского хозяйства были предоставлены в пожизненное наследуемое владение, становятся постоянными землепользователями.
- Юридические лица Республики Казахстан, которым земельные участки были предоставлены в постоянное владение для сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, становятся постоянными землепользователями.
- Граждане и юридические лица, которым земельные участки предоставлены во временное пользование, в том числе в аренду, становятся временными землепользователями.
- Государственные юридические лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, становятся постоянными землепользователями.
- Документы, удостоверяющие права на землю, выданные гражданам и юридическим лицам до вступления в силу Указа в соответствии с ранее действовавшим законодательством, сохраняют силу до замены их новыми документами, удостоверяющими право собственности или право землепользования в соответствии с настоящим Указом.
Таким образом, ранее возникшее право на земельный участок сохраняет силу до замены документов. Основанием для возникновения права владения, пожизненного наследуемого владения и пользования земельным участком в тот период являлось решение уполномоченного на то государственного органа в предоставлении права на земельный участок.
По современному земельному законодательству право землепользования возникает путем:
1) предоставления права землепользования — наделение лица правом землепользования непосредственно государством;
2) передачи права землепользования — наделение лица правом землепользования другим землепользователем;
3) перехода права землепользования в порядке универсального правопреемства — возникновение права землепользования у правопреемника при наследовании по закону или при реорганизации юридического лица (статья 37 Указа о земле).
По аналогии с этими условиями возникает и право частной собственности на земельный участок.
Предоставление права собственности и права землепользования производится за плату или бесплатно.
Бесплатно земельные участки предоставляются государственным предприятиям и в пределах установленных норм (§ 3 и 4 главы 4), негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан для ведения сельскохозяйственного производства, крестьянского (фермерского) хозяйства, гражданам для индивидуального, жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, коллективного и индивидуального садоводства, дачного строительства и в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Предоставление права частной собственности и права землепользования государственным юридическим лицам производится на основании акта уполномоченного государственного органа о предоставлении земельного участка.
Предоставление права постоянного землепользования негосударственным землепользователям производится на основании либо акта о предоставлении земельного участка в постоянное землепользование (в случае предоставления указанного права без оплаты), либо договора купли-продажи постоянного землепользования (при продаже данного права).
Предоставление негосударственным землепользователям права временного землепользования производится на основании договора аренды земельного участка или договора временного безвозмездного землепользования.
В соответствии с Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 июня 1996 г. № 760 «Об утверждении Положения о порядке предоставления права частной собственности на земельные участки и права землепользования» предоставление права землепользования и права честной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, производится в следующей последовательности:
а) возбуждение ходатайства о предоставлении соответствующего права на земельный участок;
б) разработка и утверждение землеустроительного проекта; в) установление границ земельных участков в натуре (на местности);
г) изготовление и выдача документов, удостоверяющих права на землю;
д) государственная регистрация прав на землю.
Граждане и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им прав на государственные земельные участки в собственность и (или) в землепользование, подают ходатайства в местный исполнительный орган, обладающий правом предоставления соответствующих прав на земельные участки. В заявлении должны быть указаны цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры, местоположение, испрашиваемое право пользования, наличие (отсутствие) другого земельного участка. В случае, если земельный участок предназначен для осуществления деятельности или совершения действий, требующих лицензии (патента), то предоставление права землепользования на данный участок производится после получения соответствующей лицензии (патента). Так, Указом о недрах и недропользовании установлено, что предоставление права недропользования на разведку, добычу, строительство и эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с добычей, производится на основе лицензии и контракта.
Территориальные органы по земельным отношениям и землеустройству, а в населенных пунктах местные органы архитектуры и градостроительства по поручению исполнительного органа определяют возможность использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием и планированием и необходимые согласования.
При невозможности предоставления земельного участка для заявленной цели в данной местности местный исполнительный орган принимает мотивированное решение об отказе в предоставлении земельного участка и вручает заявителю копию данного решения в семидневный срок.
Землеустроительный проект о предоставлении права на земельный участок согласовывается (в виде заключения) соответственно с землепользователями, у которых намечается изъятие земельного участка, местными органами архитектуры и градостроительства, экологии и биоресурсов и другими организациями и учреждениями, интересы которых затрагиваются намечаемым отводом.
На основании землеустроительного проекта принимается решение исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок, которое содержит:
наименование физического или юридического лица, которому предоставляется право на земельный участок; целевое назначение земельного участка; размер площади по видам угодий; делимость или неделимость земельного участка; местоположение участка; вид права на земельный участок, обременения, сервитуты; выкупную цену земельного участка или права землепользования в случае предоставления участка за плату;
обязательства заказчика в части возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, связанные с изъятием или временным занятием земель;
наименование лиц, у которых проводится изъятие земель, с указанием размеров изымаемых участков и убытков;
В соответствии с решением исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок производится установление в натуре (на местности) границ земельного участка, изготовление и выдача документов, удостоверяющих соответствующие права на земельный участок.
Таким образом, термин «предоставление земельного участка» означает совокупность всех правовых действий компетентных государственных органов, являющихся основанием для возникновения права собственности или права землепользования на земельный участок.
Наряду с предоставлением в административном порядке земельных участков в частную собственность современное законодательство позволяет (без получения каких-либо разрешений государственных органов) осуществлять передачу собственником своего земельного участка в залог, аренду, временное безвозмездное пользование, вносить в качестве взноса в уставный фонд хозяйственного товарищества и т.д. По своему усмотрению собственник имеет право отчуждать земельный участок на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной гражданско-правовой сделки об отчуждении имущества.
Такими же обширными правами пользуются землепользователи в отношении своего права землепользования. Они могут передавать и отчуждать право землепользования на основе гражданско-правовых сделок.
Негосударственные землепользователи, обладающие правом постоянного землепользования, могут передать это право другим лицам за плату или безвозмездно, на весь участок или на его часть. Передача землепользователем принадлежащего ему участка во временное землепользование другому лицу (вторичному землепользователю), а также отчуждение права временного землепользования осуществляется с условием сохранения целевого назначения земельного участка.
Право собственности на земельный участок и право постоянного землепользования по договору купли-продажи, а также право вторичного временного землепользования по договору аренды или временного безвозмездного землепользования возникают у новых лиц с момента регистрации гражданско-правовых сделок в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом и Указом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право пользования служебным земельным наделом возникает на основе договора, заключенного между работником и администрацией юридического лица. Совершение каких-либо сделок в отношении права землепользования служебным земельным наделом не допускается.
Переход права собственности на земельный участок и права землепользования в порядке универсального правопреемства осуществляются в соответствии со статьей 45 Указа о земле в порядке, предусмотренном статьями 46 и 235 Гражданского кодекса.
В случае смерти гражданина, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, праве постоянного или долгосрочного временного землепользования, указанные права наследуются в соответствии с завещанием или законом. Если договором временного землепользования не предусмотрено иное, в таком же порядке наследуется и право временного краткосрочного землепользования.
В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право на землю переходит к правопреемнику в соответствии с нормами гражданского законодательства. Под реорганизацией понимается:
слияние юридических лиц — права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу;
присоединение юридического лица к другому юридическому лицу — права и обязанности присоединенного лица переходят к другому юридическому лицу;
разделение юридического лица — права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам;
выделение из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц — права и обязанности переходят к каждому реорганизованному юридическому лицу;
преобразование юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида — права и обязанности переходят к вновь возникшему юридическому лицу.
Право на земельный участок у правопреемника возникает в момент регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.
Обязанности собственников и землепользователей
Наряду с правами законодательством устанавливаются и обязанности собственников земельных участков и землепользователей. Они сводятся к следующему:
использовать землю в соответствии с ее основным целевым назначением, а при временном землепользовании — в соответствии также с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования);
применять природоохранную технологию производства, не допускать причинения вреда окружающей природной среде и ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;
повышать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель (защиту земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения и засорения отходами производства, от других процессов разрушения);
своевременно вносить земельный налог (арендную плату) и другие предусмотренные законодательством и договором платежи;
соблюдать порядок пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану памятников истории, архитектуры и других расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством;
руководствоваться при осуществлении на земельном участке
строительства действующими архитектурно-планировочными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);
своевременно представлять в государственные органы установленные земельным законодательством сведения о состоянии и использовании земель;
не нарушать прав других собственников и землепользователей;
не допускать снятия плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи ее другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения утери плодородного слоя;
обеспечивать предоставление сервитутов.
Анализ приведенных обязанностей собственников и землепользователей показывает, что большинство этих норм в своей основе направлены на сохранение земли как природного объекта для нынешнего и будущего поколений людей. Поэтому соблюдение этих требований продиктовано велением времени и несет на себе печать общечеловеческого, общепланетарного характера.
Обязанности собственников и землепользователей определяются в зависимости от целевого назначения предоставленных им земельных участков. Поэтому целесообразно рассмотреть некоторые особенности в обязанностях субъектов прав на земельные участки различного целевого назначения.
Так, сельскохозяйственные организации обязаны проводить эффективные меры по повышению плодородия почв, осуществлять комплекс организационно-хозяйственных, агротехнических, лесомелиоративных и гидротехнических мероприятий по предотвращению ветровой и водной эрозии почв, не допускать засоления, заболачивания, загрязнения земель, зарастания их сорняками и вредными карантинными растениями, а также других процессов, ухудшающих состояние почв. Таким образом, на сельскохозяйственных товаропроизводителей возложена обязанность охранять, восстанавливать и повышать плодородие почв.
Совершенно ясно, что для промышленных, строительных организаций и предприятий эти требования не имеют решающего значения. Они обязаны прежде всего рационально размещать на предоставленных им земельных участках здания и сооружения в соответствии с проектно-сметной документацией, отвечающей архитектурно-строительным, санитарным, экологическим нормативам и правилам. Вместе с тем в обязанность промышленным, строительным предприятиям и организациям
вменяется не загрязнять сельскохозяйственных и других земель производственными и другими отходами, сточными водами, а также не совершать на своем участке действий, нарушающих интересы смежных землепользователей и собственников земельных участков.
Кроме того, предприятия и организации, осуществляющие промышленное или иное строительство, разрабатывающие месторождения полезных ископаемых открытым способом, а также проводящие другие работы, связанные с нарушением почвенного покрова, обязаны снимать и хранить плодородный слой почвы в целях использования его для рекультивации земель и повышения плодородия малопродуктивных угодий.
В тех случаях, когда сельскохозяйственные земли и лесные угодья предоставляются в установленном порядке во временное пользование изыскательским и поисковым организациям, они обязаны по завершении работ привести за свой счет земельные участки в состояние, пригодное для использования в сельском и лесном хозяйстве.
Контрольные вопросы:
1) Какие права собственников земельных участков и землепользователей носят экономическую основу?
2) Какие права носят экологическую основу?
3) Содержание правовых норм, регламентирующих обязанности собственников и землепользователей.